Flux de trésorerie locatif
Calculateur

Le flux de trésorerie mesure l'argent réellement disponible après avoir payé toutes les dépenses en argent, y compris le service de la dette hypothécaire, alors que le profit comptable peut inclure l'amortissement, une dépense non monétaire. Un immeuble peut donc afficher un profit comptable faible ou négatif tout en générant un flux de trésorerie positif.

Il faut soustraire le paiement hypothécaire complet, les taxes foncières, les assurances, les frais de gestion, l'entretien courant, une réserve pour vacance et une réserve pour réparations majeures futures. Omettre les réserves pour imprévus est l'erreur la plus commune, car elle fait paraître un immeuble plus rentable qu'il ne l'est réellement à long terme.

Pas nécessairement : un flux de trésorerie modeste mais positif peut être moins avantageux qu'un immeuble à flux légèrement négatif situé dans un secteur à forte appréciation. Le flux de trésorerie doit être analysé en complément du rendement total, incluant le remboursement de capital et l'appréciation potentielle.

Le calcul prudent applique un taux de vacance estimé, souvent entre 3 % et 8 % du revenu locatif brut selon le marché, pour refléter les périodes normales entre deux locataires. Ignorer complètement la vacance surestime systématiquement le flux de trésorerie réel obtenu sur l'année.

Au renouvellement du terme hypothécaire, un nouveau taux d'intérêt s'applique, ce qui modifie directement le paiement mensuel et donc le flux de trésorerie disponible, même si les revenus locatifs restent stables. Une hausse de taux importante au renouvellement peut transformer un flux positif en flux négatif.