Multiplicateur de loyer brut
Calculateur

Le multiplicateur de loyer brut (MLB) divise le prix d'achat d'un immeuble par son revenu locatif brut annuel, donnant un nombre d'années de loyer nécessaires pour « racheter » le prix payé. C'est un outil de tri rapide pour comparer plusieurs propriétés avant une analyse plus approfondie, pas une mesure de rentabilité finale.

Le MLB utilise le revenu brut, sans soustraire aucune dépense, alors que le taux de capitalisation utilise le revenu net d'exploitation après charges. Le MLB est donc plus rapide à calculer mais moins précis, puisqu'il ignore des différences importantes de dépenses entre deux immeubles apparemment similaires.

Un MLB bas indique généralement un prix attractif par rapport au loyer généré, mais il peut aussi signaler des dépenses d'exploitation élevées, un marché en déclin ou un immeuble nécessitant des réparations importantes. Il faut toujours compléter l'analyse avec les dépenses réelles avant de conclure à une bonne affaire.

Le MLB n'a de sens que comparé à d'autres immeubles similaires dans le même secteur, car les multiplicateurs typiques varient énormément d'une ville à l'autre selon le rapport prix-loyer local. Un MLB de 12 peut être excellent dans un marché et médiocre dans un autre.

Non, le calcul utilise généralement le revenu locatif brut potentiel à pleine occupation, et non le revenu réellement perçu si des unités sont vacantes. Cela signifie que le MLB représente un scénario optimal et doit être ajusté mentalement à la baisse si le taux d'occupation réel est historiquement inférieur à 100 %.