Flujo de caja de alquiler
Calculadora

El ingreso neto operativo (INO) es el ingreso por alquiler menos los gastos operativos, antes del financiamiento. El flujo de efectivo va un paso más allá al restar también el pago hipotecario (capital e intereses), dando el efectivo real que queda en tu bolsillo cada mes después de todos los gastos, incluido el servicio de la deuda.

Una propiedad puede tener un buen INO y potencial de apreciación mientras produce flujo de efectivo mensual negativo si el pago hipotecario es grande en relación con el ingreso por alquiler, algo común con alto apalancamiento o un mercado de renta baja y precio alto. El flujo de efectivo negativo significa que estás subsidiando la propiedad con otros ingresos cada mes.

Un valor predeterminado conservador común es del 5 % al 8 % de la renta bruta para mercados estables, aunque esto debería ajustarse según la rotación típica de inquilinos de tu zona específica y la demanda local de alquiler. Usar 0 % de desocupación sobreestimará el flujo de efectivo y ocultará un riesgo realista.

La mayoría de las calculadoras de flujo de efectivo solo reflejan gastos operativos actuales y conocidos, a menos que presupuestes por separado una reserva de gastos de capital (CapEx): un apartado mensual para futuras reparaciones grandes como el reemplazo de un techo o del sistema de climatización. Omitir esta reserva hace que el flujo de efectivo se vea mejor de lo que será con el tiempo.

No por sí solo; un flujo de efectivo positivo confirma que la propiedad cubre sus facturas, pero una evaluación completa también debería considerar el potencial de apreciación, la tasa de capitalización en relación con el mercado, y el rendimiento total incluyendo el pago del capital. El flujo de efectivo es una pieza importante del panorama, no el panorama completo.