Proyección del flujo de caja del alquiler
Calculadora
Resultados
- Flujo de caja acumulado
- $2,517.35
- Flujo de caja del primer año
- $-1,640.16
- Flujo de caja del último año
- $2,303.71
- Flujo de caja anual medio
- $251.73
Evolución de la posición a lo largo de los años proyectados
- Alquiler efectivo tras desocupación
- Flujo de caja anual
- Flujo de caja acumulado
Proyección inmobiliaria año a año
| 1 | 18,000.00 | 17,100.00 | 4,710.00 | 14,030.16 | -1,640.16 | -1,640.16 |
| 2 | 18,540.00 | 17,613.00 | 4,836.30 | 14,030.16 | -1,253.46 | -2,893.62 |
| 3 | 19,096.20 | 18,141.39 | 4,966.01 | 14,030.16 | -854.78 | -3,748.41 |
| 4 | 19,669.09 | 18,685.63 | 5,099.24 | 14,030.16 | -443.76 | -4,192.17 |
| 5 | 20,259.16 | 19,246.20 | 5,236.06 | 14,030.16 | -20.02 | -4,212.19 |
| 6 | 20,866.93 | 19,823.59 | 5,376.58 | 14,030.16 | 416.84 | -3,795.35 |
| 7 | 21,492.94 | 20,418.29 | 5,520.91 | 14,030.16 | 867.22 | -2,928.12 |
| 8 | 22,137.73 | 21,030.84 | 5,669.14 | 14,030.16 | 1,331.54 | -1,596.58 |
| 9 | 22,801.86 | 21,661.77 | 5,821.39 | 14,030.16 | 1,810.22 | 213.64 |
| 10 | 23,485.92 | 22,311.62 | 5,977.75 | 14,030.16 | 2,303.71 | 2,517.35 |
Comparación
| Escenario | Flujo de caja anual | Flujo de caja acumulado |
|---|---|---|
| No hacer nada | -1,640.16 | -16,401.61 |
| Tu escenario | 2,303.71 | 2,517.35 |
Fórmula
cash_y = rent_y(1−v) − [rent_y(1−v)·f + expenses_y] − mortgage_y= 2517.35
Nota
Este es un modelo de proyección simplificado. Capitaliza las tasas de crecimiento, gastos y rentabilidad que introduzcas a un tipo anual constante y amortiza las hipotecas mediante una anualidad estándar a tipo fijo; los mercados inmobiliarios, los alquileres, los tipos de interés, la desocupación, el mantenimiento y los gastos corrientes se mueven de forma irregular y pueden bajar además de subir. Los impuestos se aplican solo al tipo fijo y la exención que indiques: el impuesto de transmisiones suele ser por tramos, y las reducciones por plusvalía, la exención de vivienda habitual, la tributación de las rentas del alquiler, la amortización y los gastos deducibles varían según el país y tu situación y no se modelan aquí. Los gastos de transacción, legales, de alquiler y de venta se toman en los porcentajes que facilites. Las comparaciones de referencia mantienen constante la alternativa e ignoran qué otra cosa podría haber hecho el dinero. Estos resultados son información general, no asesoramiento de inversión, hipotecario, fiscal ni legal: consulta a un profesional cualificado antes de tomar una decisión inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta como flujo de caja en esta calculadora, y qué no?+
El flujo de caja es el ingreso por alquiler menos los gastos reales en efectivo: cuota de hipoteca, impuesto predial, seguro, mantenimiento, provisión por vacancia y comisiones de administración si aplica. Excluye partidas no monetarias como la depreciación contable, que importan para los impuestos pero no afectan el efectivo disponible.
¿Por qué incluir una provisión por vacancia si la unidad está alquilada actualmente?+
Porque ningún alquiler permanece ocupado el 100 % del tiempo durante varios años: los inquilinos se mudan, las unidades necesitan tiempo de rotación, e incorporar un supuesto de vacancia (comúnmente 5-8 % de la renta bruta) evita una proyección demasiado optimista que ignore este costo casi seguro.
Mi flujo de caja mensual es positivo pero pequeño, ¿es un problema?+
Un margen ajustado deja poco margen para una reparación imprevista, un retraso en el cobro de la renta o un aumento de tasa en una hipoteca variable. Vale la pena revisar qué tan sensible es la proyección a una disminución modesta de la renta o un aumento de gastos antes de confiar en un número apenas positivo.
¿Un flujo de caja positivo significa que la inversión es rentable en general?+
No necesariamente por sí solo: el rendimiento total también incluye la acumulación de patrimonio por el pago de la hipoteca y cualquier revalorización de la propiedad, ninguno de los cuales forma parte del flujo de caja mensual. Una propiedad puede tener un flujo de caja escaso o negativo y seguir siendo una buena inversión a largo plazo si la revalorización y el crecimiento del patrimonio son sólidos.
¿Cómo debería tratar los gastos de capital puntuales, como un techo nuevo?+
Se modelan mejor como una contribución periódica a una reserva (un monto apartado por mes) en lugar de ignorarlos por completo, ya que un techo o sistema importante eventualmente necesitará reemplazo. Algunas proyecciones incorporan esto como una línea de reserva de gastos de capital en lugar de un costo de mantenimiento mensual.