Ratio de cobertura del servicio de la deuda
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Resultados
- Ratio de cobertura de la deuda
- 1.3
- Flujo de caja anual
- 60,000
- Margen sobre el servicio de la deuda (%)
- 30
Resultados de gestión inmobiliaria
| Ratio de cobertura de la deuda | 1.3 |
| Flujo de caja anual | 60,000 |
| Margen sobre el servicio de la deuda (%) | 30 |
Diagrama formula-map
- Ratio de cobertura de la deuda
- 1.3
- Flujo de caja anual
- 60,000
- Margen sobre el servicio de la deuda (%)
- 30
Relación de gestión inmobiliaria
Fórmula
DSCR = net operating income ÷ annual debt service= 1.3
Nota
Este es un modelo simplificado: aplica la definición estándar de gestión inmobiliaria a los valores que ha introducido. La capacidad de pago del alquiler usa una simple proporción del ingreso e ignora el historial crediticio, los criterios de selección locales y el tamaño del hogar. El prorrateo supone una tarifa diaria uniforme; su contrato o la ley local pueden imponer otra convención (por ejemplo un mes fijo de 30 días). Los intereses de la fianza son intereses simples a la tasa indicada, mientras que muchas jurisdicciones fijan por ley la tasa, la capitalización y el calendario de pago. Los ingresos, gastos, reservas e incrementos son lineales y suponen que los importes introducidos se mantienen estables; ignoran impuestos, amortización, cambios de financiación, operaciones de capital, inflación y rotación del mercado. La rescisión de contrato compara solo la penalización contractual con el alquiler restante y no sustituye la lectura de su contrato. Estos resultados son información general, no asesoramiento legal, fiscal ni de inversión: revise su contrato y la normativa local de arrendamiento y consulte a un profesional cualificado antes de actuar.
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Ver todas →Preguntas frecuentes
¿Qué le indica a un prestamista el ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD)?+
El RCSD es el ingreso neto de explotación dividido entre el servicio total anual de la deuda (capital e intereses), y mide cuántas veces el ingreso de la propiedad cubre sus pagos del préstamo. Un RCSD de 1,25 significa que la propiedad genera un 25 % más de ingresos de lo necesario para cubrir el pago de su deuda.
¿Qué RCSD exigen normalmente los prestamistas?+
La mayoría de los prestamistas comerciales y de propiedades de inversión exigen un RCSD mínimo entre 1,20 y 1,35, aunque los tipos de propiedad o prestatarios más riesgosos pueden enfrentar umbrales más altos. Un RCSD por debajo de 1,0 significa que el ingreso de la propiedad ni siquiera cubre el pago de la deuda, algo que los prestamistas no financiarán.
¿El RCSD incluye el pago del capital o solo los intereses?+
El RCSD estándar usa el servicio total de la deuda, es decir, tanto los intereses como la parte de capital del pago del préstamo, no solo los intereses. Usar cifras de solo intereses en un préstamo amortizable sobrestimará el ratio y subestimará el riesgo real de repago.
¿Cómo afecta un período de solo intereses al ratio de cobertura del servicio de la deuda?+
Durante un período de solo intereses, el servicio de la deuda es más bajo porque no se está pagando capital, por lo que el RCSD se verá artificialmente fuerte. Los prestamistas suelen hacer una prueba de estrés calculando cuál sería el RCSD una vez que comience la amortización, para asegurarse de que la propiedad pueda seguir cubriendo los pagos después de ese período.
¿Se puede mejorar el RCSD sin aumentar los alquileres?+
Sí: refinanciar a una tasa de interés más baja o a un plazo de amortización más largo reduce el servicio anual de la deuda y eleva el RCSD, y reducir los gastos de explotación controlables aumenta el INE, lo que también eleva el RCSD. Ambas vías son formas comunes de que los operadores mejoren la cobertura entre aumentos de alquiler.